부동산 경매 진행 절차

부동산 경매에는 크게 두 가지 경우가 있습니다. 물권에 의한 임의 경매 채권에 의한 강제 경매가 있습니다. 두 가지의 차이점은 집행 권한이 어디에 있느냐 의 차이 인데 쉽게 말해 임의 경매는 근저당, 저당, 가등기 등의 부동산에 설정된 등기를 통한 경매 이고 강제 경매는 별도의 집행권원(판결문 등)을 근거로 부동산을 압류해 경매를 진행 하는 방식이라고 쉽게 생각 하시면 됩니다. 

1	경매 신청과 경매개시결정	채권자가 법원에 경매 신청을 하면 법원은 경매 개시 결정을 통해서 대상 부동산을 압류하고 관할 등기소에 경매개시결정사실을 등기 하도록 명령 합니다.그리고 채무자에게 경매가 개시 되었음을 송달합니다.
2	배당요구 종기결정 밀 공고	매각할 부동산이 압류 되면 집행 법원은 채권자 등이 배당 요구를 할 수 있는 기간을 첫 매각 기일 이전으로 정합니다.법원은 경매 개시 결정 효력이 생긴 때부터 1주일 안에 경매 개시 결정 취지와 배당 요구 종기를 법원 공고란 또는 법원 게시판 법원 경매 정보 홈페이지에 게시하여야 합니다.	보통 매각허가 결정 후 일주일 안에 경매개시결정 등기가 됩니다.
3	매각준비	집행관은 매각 대상 부동산의 현상, 점유 관계, 임차 또는 보증금의 액수 등 기타 현황에 관해서 조사를 명하고 감정인에게 부동산을 평가하게 합니다. 감정 평가사의 평가액을 참작하여 최저 매각가를 정합니다.	관할 법원마다 사건의 여부에 따라 다르다 통상 6개월 정도 소요 됩니다.
4	매각방법등의 지정,공고,통지	매각방법은 매수신청인(경매신청자) 매각 기일에 매각장소(법원)에서 입찰표를 제출하는 기일입찰방식과 매수신청인이 지정된 기일에 입찰 기간 내에 직접 또는 우편으로 입찰표를 제출하는 기간입찰 방법이 있습니다. 이 둘 중에 하나를 골라 법원은 매각방법과 매각기일을 정하여 통지하고 공고 합니다.	보통 매각기일 2~3주 전에 통지됩니다.
5	매각실시	기일 입찰은 집행관이 지정된 매각일에 법원에서 입찰을 실시 하여 최고가매수신고인과 차순위 매수신고인을 정합니다. 기간입찰의 경우 집행관이 입찰기간동안 접수 된 입찰봉투를 보관하다가 매각기일에 입찰 봉투를 개봉하여 채고가매수신고인과 차순위매수신고인을 정합니다.	기간입찰은 1주일 이상 1개월 이내 기간에서 입찰 기한이 정해 집니다.
6	매각 결정 절차	법원은 매각결정기일에 이해관계인의 의견을 들은 후 매각허가 여부를 결정 합니다. 결정에 불복하는 이해관계인은 즉시항고 할 수 있습니다.	최고가신고인이 결정되면 이의 사항이 없으면 일주일 뒤 매각 허가가 결정됩니다.
7	매각대금의 납부	매각허가결정이 나면 법원은 최고가신고인에게 매각대금의 지급기한을 정해 납부명령을 합니다. 매수인은 대급지급기한 안에 언제든지 대금을 납부 할 수 있습니다. 만약 매수인이 기한 안에 대금을 납부하지 아니하면 차순위신고인이 있을 때에는 그에게 매각하가여부를 결정하고 차순위매수신고인이 없을 때에는 재매각을 명령합니다.	매각허가 결정 후 납부기한은 1개월 정도 주어집니다.
8	소유권이전 등기의 촉탁 부동산인도명령	매수인이 대금을 모두 납부 하면 부동산의 소유권을 취득합니다. 법원은 관할등기소에 소유권이전등기와  매수인이 인수하지 않는 부담은 말소등기를 촉탁합니다.	매수인은 이후부터 6개월 안에 부동산인도명령을 신청 할 수 있습니다.
9	배당절차	법원은 배당기일을 정하고 채권자와 이해관계인에게 배당합니다.	보통 잔금납부기한 1개월 뒤에 배당기일이 잡힙니다.